案情介绍：

上海市宝山区某路1200弄1-37号房屋产权登记在M公司名下。2010年9月30日，M公司将上述房屋交付给甲使用。甲交付给M公司保证金102，881.73元。

2010年10月25日，M公司（A方）与甲（B方）签订《XX生活广场物业租赁合同》，约定A方将上海市宝山区某路1200弄6号全部（建筑面积为331.84平方米）和1-5号二楼（建筑面积为200.17平方米）及一楼部分面积（建筑面积为9平方米）共计541.01平方米出租给B方。合同第三条第1款约定，租赁期限为5年，自2010年10月1日至2015年9月30日。第三条第5款约定，因B方需对该物业进行必要的装修和布置，故A方同意提供B方9个月免租期，该免租期分为两期，第一期从2010年10月1日至2011年3月31日，第二期从2012年7月1日至2012年9月30日。第四条第2款约定，B方向A方支付租金，其中6号楼租金为2.2元每平方米每日，5号楼租金为1.9元每平方米每日。

2012年12月10日，M公司以甲欠付租金为由起诉甲要求解除房屋租赁合同并支付租金。2013年1月16日，上海市某区人民法院出具民事调解书，双方达成如下协议：一、原告上海M公司与被告甲之间的《XX生活广场物业租赁合同》继续履行；二、被告甲于2013年1月31日之前支付原告上海M公司2012年10月1日至2012年12月31日期间的租金差额5，144.1元及2013年1月1日至2013年3月31日期间的租金108，025.83元；三、被告甲于2013年1月31日之前支付原告上海M公司滞纳金人民币12，000元。

2013年6月25日，M公司（A方）与甲（B方）签订《房屋租赁合同》，约定A方将上述房屋出租给B方，建筑面积为541.01平方米。第3.1条约定，A方于2013年7月1日向B方交付房屋，租赁期自2013年7月1日至2015年9月30日。第4.2条约定，该房屋每平方米建筑面积租金为1.69元，季度租金为83，430元。第5.1条约定，在签订本合同时，B方应向A方支付保证金102，881.73元。补充条款第3.6条约定，在租赁期限届满后，B方如欲续租，须在租赁期限届满前1个月以书面形式向A方提出续租意向并只能整体续租该房屋的全部。A方有完全自主决定是否同意续租，但B方享有同等条件下的优先承租权。第7.1条约定，若因B方任何理由未在规定期限内向A方返还房屋，或B方擅自迁出该房屋而未办理房屋返还手续，A方均有权自行进入该房屋及车位（如有），B方留置于该房屋及车位内的一切物品将被视为垃圾或放弃物，A方可自由将其处理，由此产生的一切损失和费用由B方自行承担。同时，A方有权没收保证金，且每逾期一日，B方应按日租金的2倍向A方支付该房屋占用期间的使用费。

2015年8月1日，甲向M公司发送《续签租赁合同申请书》称要求续签租赁合同。

2015年8月15日，M公司向甲发送《不再续签租赁合同通知书》称，双方之间租赁合同的租赁期限到2015年9月30日止，租赁届满后，M公司不再与甲续签租赁合同并收回房屋。

2015年9月1日，M公司向甲发送《不再续签租赁合同通知书》，再次明确租赁届满后，M公司不再与甲续签租赁合同并收回房屋。

2015年10月8日，M公司向甲发送《返还房屋告知函》要求甲返还房屋。

另外，2015年1月30日，M公司与H公司签订《房屋租赁合同》，约定M公司将上海市宝山区某路……，1200弄1-37、55-57、59-62、64-77、79号，上海市宝山区某路……，1200弄38-54号、1200弄地下车库，建筑面积为16440.94平方米（地上面积）房屋出租给H公司使用。租赁期限为10年8个月，自2015年4月1日至2025年11月30日。

之后，M公司与H公司签订《补充协议（二）》，约定双方确认未转移房屋（包含了系争房屋）将不包含在原合同项下的承租房屋中。在未转移房屋有关的房屋租赁合同项下房屋的租期到期后，M公司将收回自用。

甲已支付房屋租金至2016年3月31日。

法律解读：

1、系争房屋租赁期限为5年还是5年加9个月？

首先，原、被告双方分别于2010年10月25日、2013年6月25日签订两份房屋租赁合同，故应以后签的合同为准，而2013年6月25日签订《房屋租赁合同》中明确约定租赁期自2013年7月1日至2015年9月30日。其次，2010年10月25日，双方签订合同中约定租赁期限为5年，自2010年10月1日至2015年9月30日，免租期9个月分为两期，第一期从2010年10月1日至2011年3月31日，第二期从2012年7月1日至2012年9月30日，合同明确约定免租期是包含在租赁期限内，无证据证明免租期待租赁期限届满后予以延长的期限。因此双方就系争房屋签订的租赁合同期限为5年。

2、甲在同等条件下是否享有优先承租权？

首先，甲享有承租权的标的物是针对自己租赁的标的物，主张的前提也是合同约定的同等条件下，现甲租赁的系争房屋建筑面积为541.01平方米，M公司出租给H公司房屋建筑面积为16440.94平方米，甲租赁的标的物仅为整个租赁物的一小部分，而M公司将连同系争标的物在内的整个租赁物整体出租给H公司，因此甲既不可能对除系争标的物物的租赁物享有优先承租权，也不具备承租系争标的物的同等条件。其次，M公司与H公司签订《补充协议（二）》中明确，双方确认系争房屋不包含在出租给H公司的房屋中，系争房屋租赁到期后，M公司将收回自用。因此甲主张在同等条件下享有优先承租权的请求，不具有合同和法律上的依据。

甲与M公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，当事人均应按约履行。租赁期限届满后，甲理应从系争房屋中迁出并将上述房屋返还给M公司。根据合同约定，若甲因任何理由未在规定期限内向M公司返还房屋，每逾期一日，甲应按日租金的2倍支付该房屋占用期间的使用费。因甲未按约向M公司返还房屋，理应按日租金2倍支付房屋使用费，现甲租金支付至2016年3月31日，M公司要求甲支付自2015年10月1日起按每日人民币914.30元的标准计算至2016年3月31日上的房屋使用费；自2016年4月1日起按照每日人民币1，828.61元的标准计算至实际迁出之日止的房屋使用费的诉讼请求，符合双方合同约定，可予以支持。鉴于甲可能于2016年3月31日前从系争房屋中迁出，因此要求甲支付自2015年10月1日起按每日1，828.61元的标准计算至实际迁出之日止的房屋使用费，在执行时扣除甲已经支付2015年10月1日至2016年3月31日期间的房屋使用费166，860元。

案件结果：

一、被告甲在本判决生效之日起三十日内从上海市宝山区某路1200弄6号全部房屋（建筑面积331.84平方米）、1-5号二楼（建筑面积200.17平方米）、1-5号一楼（建筑面积9平方米）房屋中迁出并将上述房屋返还给原告上海M公司。

二、被告甲在本判决生效之日起十日内支付给原告上海M公司自2015年10月1日起按每日人民币1.828.61元的标准计算至实际迁出之日止的房屋使用费；（执行时扣除被告甲已经支付2015年10月1日至2016年3月31日期间的房屋使用费人民币166，860元）；

三、原告上海M公司在本判决生效之日起十日内返还被告甲保证金人民币102，881.73元；

四、驳回反诉原告甲的全部反诉请求。

相关法条：

一、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

二、《中华人民共和国合同法》

第六十条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

……

第二百二十六条　承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。