案情介绍：

2014年6月份，吴某某与上海A房地产开发有限公司签订《上海市商品房预售合同》一份，约定吴某某（乙方）向上海A房地产开发有限公司（甲方）购买上海市长宁区某公路房屋一套（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积38.83平方米，单价为每平方米约为17000元，暂定总价650000元，定于2015年6月中旬交房等。合同第3页第五条约定：“甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过正百分之三（包括百分之三），不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实际面积的误差超过负的百分之三（包括负的百分之三），乙方有权单方面解除本合同。乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。”合同第9页第二十九条约定：“本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订立变更协议进行约定。”合同第53页《补充条款一》第二条中载明：“将本合同第五条变更为：在该房屋交付时，房屋建筑面积（建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积）以上海市房屋土地资源管理局认定的”测绘机构实测建筑面积为准，如暂测建筑面积与实测建筑面积不一致时，依据如下约定处理：1、双方同意：当实测建筑面积与暂测建筑面积的误差不超过正负百分之三（包括正负百分之三）时，双方按照实测建筑面积据实结算房价款。2、当实测建筑面积与暂测建筑面积的误差超过正百分之三时，乙方继续履行合同，甲方同意：不向乙方收取超过正百分之三部分的房价款；就面积误差不超过正百分之三部分，由甲乙双方按照实测面积据实结算。3、当实测建筑面积与暂测建筑面积的误差超过负百分之三时，乙方继续履行合同，甲方按照本合同约定的单价将误差超过负百分之三的面积部分的房款家无息退还给乙方；就面积误差不超过负百分之三部分，由甲乙双方按照实测建筑面积据实结算。 合同签订后，吴某某于2014年6月9日支付上海A房地产开发有限公司房价首期款350000元，以及其他款项1100元，后于2014年9月24日通过银行按揭贷款方式支付其余房款价300000元。2015年6月上旬，上海A房地产开发有限公司向吴某某发出《面积补差通知书》，该通知书载明，双方签订的《商品房预售合同》约定建筑面积38.83平方米，现根据测绘部门实测，实测建筑面积为35.42平方米，与合同约定的建筑面积误差为3.41平方米；根据双方签订的合同，A公司向吴某某退还面积误差部分的房款价57082元，请A公司于交房日办理面积补差手续等。吴某某收到通知后，并未与A公司按此结算房款，也并未交接房屋。吴某某就该涉案房屋的银行商业贷款已经结清，并办理了涉案房屋抵押权终止手续。

吴某某称其与上海A房地产开发有限公司签订《上海市商品房预售合同》一份，约定其向A公司购买上述涉案房屋，房屋建筑面积为38.83平方米。按照合同约定，吴某某支付了350000元房款以及其他费用1100元，余款300000元通过银行贷款方式支付完毕，吴某某也已经提前还请银行贷款。2015年6月11日，朗和公司向吴某某发出《补差面积通知书》，承认吴某某所购房屋实测建筑面积为35.42平方米，与合同约定的建筑面积相差3.41平方米，面积误差比绝对值超过百分之三，并只愿意退还面积差部分购房款57082元。吴某某无法接受，认为面积少影响正常使用，建筑面积方面存在虚假销售问题，多次与A公司沟通无果，故起诉要求：一、解除其与A公司签订的《上海市商品房预售合同》；二、A公司向其退还购房款651100元；三、A公司以350000元为本金，自2014年7月17日至实际履行完毕期间，以及以300000元为本金，自2014年10月1日至实际履行完毕期间，各按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算向其支付利息。

A公司称双方对面积误差的比例和处理方式有补充条款作约定，应按照约定履行，吴某某的主张没有法律依据和合同依据。

法律解读：

本案争议之一为《补充条款一》是否有法律效力。吴某某与A公司签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思表示，合法有效。A公司提出，根据该合同正文第9页第二十九条约定，合同补充条款，补充协议与正文条款不一致的，以补充条款、补充协议为准，而《补充条款一》的第二条约定，如果实测建筑面积误差超过负百分之三，吴某某继续履行合同，超过负百分之三面积部分的房价款由A公司退还给吴某某。该补充条款系双方真实意思表示，且不违反法律规定，虽然该页或该补充条款尾部没有双方的特别签章，丹整本合同书最后一页即第68页有双方签章，该《补充条款一》作为整本合同书的一部分，应与其他部分都具有合同效力。吴某某主张该《补充条款一》的第二条没有特别提示，没有自己的签名确认，应为无效。《补充条款一》的该条系格式合同条款，排除吴某某主要权利，但是A公司未尽合理提示及说明义务，该《补充条款一》的第二条应为无效，关于实测面积与暂测面积出现误差超过正负百分之三，如何处理的问题，应按照合同正文第五条约定。本案争议之二为实测面积是否超过暂测面积负百分之三，满足吴某某解除合同的条件，双方在《商品房预售合同》中约定，房屋建筑面积38.83平方米，房屋落成后，经测绘公司测绘，实测面积为35.42平方米，A公司也发文告知吴某某实测面积为35.42平方米这个结果，所以能够认定实测面积为35.42平方米。涉案房屋实测面积超过暂测面积负百分之三，吴某某有权按照合同正文第五条单方提出解除合同。

案件结果：

一、解除原告吴某某与被告上海A房地产开发有限公司于2014年6月9日签订的《上海市商品房预售合同》；

二、被告上海A房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告吴某某购房款65万元及其他款项1100元；

三、被告上海A房地产开发有限公司于本判决生效后十日内日支付原告利息。

相关法条：

一、《中华人民共和国合同法》

第八条  依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
    依法成立的合同，受法律保护。

第三十九条  采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
     格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

第四十条  格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

第九十三条  当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

二、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》

第六条  提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。
提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。

第十条  提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。

三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十四条  出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。