出租方的“阴谋”
出租方的“阴谋”
发布时间:2018-06-20 浏览次数: 109
关键词

案情介绍:

40多岁的农民水某,向亲戚朋友借了一笔钱,想去上海做个小生意养家糊口。2008年7月,他租了X公司的两间120平米的房子,在A路10号(现已经改成12号)。由于地理位置不好,基本没生意,水某当时只想租一间,但公司要求要租只能租两间。由于看中将来该处会开商场,水某顶着资金压力租了两间,其中一间空了一年半。承租时,水某提出想租5年,但公司只同意将租期定为一至两年,称以后可以续租。

由于房屋租期到2010年7月30日,因此2009年春节前水某找X公司办理营业执照时,就和出租方谷谈提前续租的事。这时,该公司经理由之前的林经理换成谷经理。谷经理的回复是房租上涨,要等到年后谷量再签。由于谷经理答应春节后谷谈续租,水某出于对出租方的信任,已于年后花费1万元装修了店面。年后,谷经理向水某拿租金单的时候承诺5月份续签。5月份,谷经理又以公司重组,暂时无法续签为由不予续签。6月,当水某再找谷经理的时候,谷经理回复现在由另一位许经理负责续租的事儿。当水某找到许经理时,经理回复房子要卖了,不再续签。并表示5月份有和水某讨论续签,水某拒绝了。对于许经理颠倒黑许的一番说辞,水某觉得无法忍受。明明是自己多次要求续租,并且续长租,怎么到了许经理口中就变成自己不签合同呢。于是水某又找到谷经理对峙。谷经理称当时房租太贵担心水某无法负担,因此没和他续签。事情发展到这儿,水某觉得可笑至极,谷经理居然是出于“好心”才未向自己提出续约,两位经理把自己玩儿的团团转。水某后来得知房子将会在7月31日拍卖,就在水某租赁合同到期的第二天。因此,很显然,X公司压根儿没有像续约的意思,一直都在欺骗水某。现在由于无法续签,给水某造成了巨大损失。实际上,水某在合同到期后,每月按5000元租金支付到原交租账号上,公司仍继续收租,未提出退还。2010年9月,X公司以水某合约期满仍占用为由,将水某告上法院,要求他返还房屋,并承担合同到期后继续占用的使用费,每月按15000元计算。水某本想着商场开了,可以赚点钱,没想到商场刚开就被赶走了,认为自己受到欺骗,损失巨大。如果新的房主能够同意的话,他还想继续租下去。对于X公司直接提起诉讼强制自己赔偿的行为,水某无法接受。对于农村出生,借钱做生意的他来说,也无法承担几万块的债务。

法律解读:

本案中,水某和X公司有限公司于2008年7月签订租赁合同,双方约定由水某承租该公司位于闸北区A路22号的两间商铺,租期为2年,每月租金5000元。水某在签约前曾表示与该公司签订5年期的合同,但公司表示一次只能签2年,但可以续签。水某看中房屋附近将来可能盖商场,生意会越来越好,才不顾公司诸多要求(包括不能租一间只能租两间的要求)签下合同。该公司经理分别于2009年春节前后、2009年5月、6月,告知水某可以续签合同,水某基于对出租方的信任,还在2009年花了1万元对房子进行了装修。在商场建成之际,X公司有限公司却几次违背诺言,拒绝续签租赁合同,并将房屋拍卖,其行为明显违反了诚实信用原则,需要承担缔约过失责任。

所谓缔约过失责任,是指在合同订立过程中,一方当事人因违背其应依据诚实信用原则所尽的义务,而导致另一方的信赖利益的损失,应承担的民事责任。依通说,缔约过失责任是指当事人在订立合同过程中,因过错违反依诚实信用原则负有的先合同义务,导致合同不成立,或者合同虽然成立,但不符合法定的生效条件而被确认无效、被变更或被撤销,给对方造成损失时所应承担的民事责任。所谓先合同义务,又称先契约义务或缔约过程中的附随义务,是指自缔约当事人因签订合同而相互接触磋谷,至合同有效成立之前,双方当事人依诚实信用原则负有协助、通知、告知、保护、照管、保密、忠实等义务。

我国《合同法》第42条确立了缔约过失责任制度,该条规定:“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋谷;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”缔约过失责任实质上是诚实信用原则在缔约过程中的体现。

缔约过失责任的法律特征主要有:

1.法定性。

缔约过失责任是基于法律的规定而产生的一种民事责任。只有当事人的行为符合合同法第42条、第43条规定的情形之一,并给对方造成经济损失的,才应依法承担缔约过失责任。

2.相对性。

缔约过失责任只能存在于缔约阶段(也称先契约阶段),即合同订立的磋谷阶段,而不能存在于其他阶段。同时,缔约过失责任也只能在缔约当事人之间产生。

3.补偿性。

缔约过失责任的补偿性,是指缔约过失责任旨在弥补或补偿缔约过失行为所造成的财产损害后果。我国合同法第42条,将损害赔偿作为缔约过失责任的救济方式,就是缔约过失责任补偿性的法律体现。缔约过失责任补偿性是民法意义上平等、等价原则的具体体现,也是市场交易关系在法律上的内在要求。

案件结果:

经过法院主持调解,双方当事人自愿达成如下协议:

一、被告水某应于2011年1月21日迁出上海市闸北区A路12号商铺,将上址房屋交还原告X公司,被告水某应自行结清水、电费用;

二、原告X公司应于2011年1月20日给付被告水某赔偿款5万元、押金1万元,合计6万元。此款先交由法院代管,待上述第一条主文履行完毕后,被告水某可至法院领取;

三、如果被告水某未按时履行上述第一主条文,则被告水某应加付原告X公司违约金1万元,并且被告水某应予2011年1月22日起,按照每月15,000元的标准 ,向原告X公司支付房屋使用费,至上述第一条主文履行完毕之日止;

四、如果原告X公司迟延履行上述第二条主文,则上述第一、三条主文的履行时间相应顺延;

五、案件受理费1005元(原告已预交),减半收取为502.5元,由原告X公司自愿负担。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  

相关法条:

《合同法》   

第三十六条  法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。

第四十二条  当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:

   (一)假借订立合同,恶意进行磋谷;

   (二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;

   (三)有其他违背诚实信用原则的行为。

第二百三十五条  租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

第二百三十六条  租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。


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